FAQ sur la sous-location

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Pourquoi SousLouer.com ?

Pour répondre aux nouvelles attentes de nombreuses personnes. La mobilité géographique est de plus en plus importante dans nos vies. De nombreux étudiants ou professionnels sont contraints de trouver un logement pendant une période déterminée (programme ERASMUS, stages/formations, missions à l’étranger….). Mais beaucoup souhaiterait pouvoir récupérer leur logement précédent à la fin de cette période.

Fort de nos expériences personnelles nous avons constaté par nous-mêmes que la sous-location était la solution idéale pour se loger pendant une période donnée à moindre frais. Pas de frais d’agence, pas de problème de préavis, une grande souplesse et surtout contrairement à ce que l’on pense, la possibilité de sous-louer un appartement en toute transparence.

La sous-location est-elle légale ?

OUI mais sous certaines conditions.

Conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, à moins d’obtenir l’accord écrit du bailleur.

Le prix du loyer doit être précisé par écrit dans l’accord et ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal. Le contrat de sous-location sera régi par le droit commun, à l’inverse du contrat principal.

Le locataire a donné son préavis de départ au propriétaire du logement, le sous-locataire peut-il exiger de rester dans le logement ?

NON. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les juges considèrent que la sous-location s’interrompt automatiquement et immédiatement (sans préavis) lors de la cessation du bail principal.

Néanmoins, si le contrat prend fin avant le terme prévu dans le contrat de sous-location, le sous-locataire dispose d’une action en responsabilité contre le locataire, sauf stipulation dans le sous-bail d’une clause prévoyant que la cessation du bail principal pour quelque cause que ce soit entraînerait automatiquement la cessation du sous-bail.

Par ailleurs, une clause de résiliation de plein droit prévue dans le sous-bail ne peut être trop large. Mais un renouvellement tous les 3 mois est tout à fait possible.

Enfin, le sous-locataire peut disposer d’un droit direct au renouvellement auprès du propriétaire si les droits du locataire sont contestés.

Faut-il souscrire à une assurance spéciale dans le cadre d’une sous-location ?

OUI. Comme dans une sous-location, le locataire prend la position du bailleur, il est garant, vis-à-vis du sous-locataire, du préjudice que celui-ci pourrait subir du fait d’un défaut d’entretien de l’immeuble ou d’un vice de construction (article 1721 du Code Civil). Le locataire principal doit donc souscrire une garantie "recours du sous-locataire".

Le sous-locataire doit donc, indépendamment des assurances de choses garantissant ses biens mobiliers personnels et les assurances conjointement de choses et de responsabilité, souscrire une garantie personnelle des risques locatifs et recours des voisins. D’autant plus que le propriétaire peut se retourner contre le sous-locataire en cas de défaillance de paiement du locataire.

Faut-il rédiger un bail pour sous-louer un appartement ?

OUI. Il est fortement recommandé d’établir un contrat de sous-location entre le sous-locataire et le locataire. Il doit préciser notamment le montant du loyer, la date du paiement du loyer, la durée de la sous-location, les obligations des parties, la répartition des charges,…

La rédaction de ce contrat ne dispense pas le locataire de ses obligations vis-à-vis du bailleur (paiement du loyer, des charges,…)

En tout état de cause, le bail doit tout d’abord contenir une clause ouvrant la possibilité d’une sous-location ou, à défaut, l’accord écrit du propriétaire est requis. Le locataire devra néanmoins prévenir le bailleur de son intention de sous-louer par exploit d’huissier ou lettre en RAR. Le bailleur devra répondre sous 15 jours.

Est-ce que je risque des sanctions dans le cadre d’une sous-location non autorisée ?

OUI. Le bailleur qui arriverait à démontrer l’occupation du logement par un sous-locataire sans autorisation de sa part peut demander la résiliation du bail principal. Dans ce cas, l’occupant (le sous-locataire) est considéré comme un occupant illégal sans droit ni titre.

Il peut être redevable d’une indemnité d’occupation qui serait alors déterminée par un juge.

La résiliation du bail pourra alors être demandée par le propriétaire, sur le fondement d’une clause résolutoire. Le bailleur pourra également demander la résiliation judiciaire. Le refus du renouvellement du bail pourra aussi être mis en œuvre par le bailleur, sans indemnité, à condition qu’il dispose d’un motif sérieux et légitime.

Le sous-locataire est parti sans payer ses derniers loyers, existe-t-il un recours ?

OUI. En cas de non paiement du loyer par le locataire, le bailleur peut engager des poursuites à l’encontre du sous-locataire dans la limite du montant du sous-loyer (article 1753 du code civil). Ce recours n’est bien sur envisageable que si la sous-location a été acceptée par écrit par le bailleur. Le locataire reste toutefois responsable vis-à-vis du bailleur des manquements de son sous-locataire.

En outre, en cas cette fois-ci de défaillance de paiement du locataire, le bailleur dispose également d’une action contre le sous-locataire.

Le sous-locataire peut-il prétendre à des aides au logement ?

OUI. Le droit théorique existe pour les sous locataire et c'est sur l'Attestation de loyer que sera indiqué par le Bailleur le montant du loyer de la sous location. Il est clairement précisé sur le site de la CAF que vous pouvez bénéficiez d'APL en tant que sous-locataire.

Existe-t-il des régimes spéciaux pour la sous-location?

OUI. Dans le parc HLM, les locataires peuvent sous-louer après information du bailleur, une partie de leur logement :

  • à des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap (CASF : L.114). Les sous-locataires doivent conclure avec ces personnes un contrat dont le contenu est défini (CASF : L.442-1),
  • à des personnes de moins de 30 ans pour une durée d’un an renouvelable.

Le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement.

 
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