Comment estimer son bien immobilier

 

 

 

Dans cet article nous allons vous expliquer les différentes façon qu’il existe aujourd’hui pour réaliser l’estimation immobilière d’un logement.

Comment estimer son bien immobilier

L’estimation immobilière consiste à calculer et trouver la valeur d’un bien immobilier de sorte à ce qu'il soit exactement au prix du marché. L’évaluation de la valeur d’un bien est généralement utilisée dans les projets de vente immobilière. Cependant nous pouvons aussi retrouver de nombreux investisseurs qui, pendant leur recherche de biens à acheter, utilisent des solutions d’estimation immobilière pour calculer la rentabilité prévisionnelle du bien.

Dans ces derniers exemples l’estimation est optionnelle, elle permet simplement de vous aiguiller dans vos décisions afin d’en revenir bénéficiaire économiquement. Dans d’autres cas comme une succession, un divorce, une donation ou une modification des parts d’un SCI, l’évaluation d’un bien immobilier peut être obligatoire et doit absolument être réalisée par un professionnel. Dans cet article nous allons vous expliquer les différentes façon qu’il existe aujourd’hui pour réaliser l’estimation immobilière d’un logement, que ce soit une maison ou un appartement.

Consulter les annonces en lignes

La première manière d’estimer un bien immobilier, bien que non recommandée, est cependant celle la plus utilisée par les particuliers. Cela consiste à rechercher sur les sites d’agences immobilières et d’annonces des biens en ventes similaires à celui que l’on souhaite évaluer. Ceci afin de pouvoir calculer la moyenne et ainsi avoir une estimation de la valeur du bien.

Les difficultés principales que l’on peut rencontrer quand on souhaite calculer le prix de vente d’un bien de cette façon sont :

1 - Trouver des biens réellement similaires au nôtre et à proximité

2 - Savoir depuis quand l’annonce est en ligne à ce prix

3 - Être certain que le prix annoncé représente le prix final lors de la vente

Cette technique est certe rapide mais fortement déconseillée car vous vous appuyez sur le prix de biens non vendus. De plus, ces valeurs sont généralement renégociées par le futur acquéreur.

Aussi, parce que dans ce cas vous allez estimer le bien vous même, si vous en êtes le propriétaire, vous risquez fortement de le surestimer à cause des émotions et des souvenirs qu’il vous procure. Pensez donc bien à en avoir conscience lors de l’évaluation immobilière pour éviter de fausser votre résultat.

Au final, on peut voir que cette technique pour estimer son bien est certes gratuite est rapide mais loin d’être précise car vous n’utilisez pas les bonnes données pour calculer le prix de vente de votre logement. Vous risquez donc de le surestimer et le voir s’éterniser sur le marché.

Utiliser la base de données DVF

La seconde manière est bien plus précise. La base de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) regroupe la plupart des transactions foncières notées par les notaires de France. Vous pouvez donc y trouver le prix de vente final d’un bien, sa surface, sa typologie, sa parcelle cadastrale ainsi que sa date de vente.

En effectuant vous même une recherche de biens vendus similaires dans cette base, vous pourrez ainsi estimer plus précisément la valeur de votre bien immobilier. Veuillez quand même noter que les données sont répertoriées dans un énorme fichier .txt qu’il faudra lire ligne après ligne jusqu’à trouver un bien dans votre secteur et similaire au votre. Le faire à la main est donc très long et non recommandé même si techniquement cela vous permettrait d’estimer précisément la valeur de votre bien.

Passer par un simulateur d’estimation

La troisième méthode consiste à ne pas réaliser l’estimation vous même mais profiter de la technologie pour que tout se fasse tout seul. Il existe des logiciels connectés à la base de données DVF qui peuvent effectuer pour vous la recherche de biens similaires au vôtre. Ces logiciels sont appelés simulateur d’estimation immobilière en ligne et vous permettent de découvrir le prix de vente d’un bien en quelques clics et gratuitement.

À noter : Il existe même certains simulateurs qui vous permettent d’estimer le loyer d’un bien immobilier.

L’avantage d’utiliser un tel outil est qu’il vous affiche généralement la liste des biens vendus similaires au vôtre utilisés dans le calcul de votre estimation. Donc en plus d’évaluer le prix de votre bien, ils affichent les données utilisées pour que vous puissiez vous même contrôler le résultat.

Attention tout de même, si le bien que vous souhaitez estimer est trop atypique alors ce type d’outil risque de manquer de précision par le manque de données utilisées pour réaliser votre estimation. Il reste donc conseillé d’affiner cette évaluation par un professionnel de l’immobilier.

Faire appel à un professionnel de l’immobilier

Experts du marché immobilier de votre secteur, le professionnel de l’immobilier sera votre meilleur ami pour réaliser une estimation juste d’un bien immobilier. La prestation est généralement payante, environ 200 €, en revanche elle vous assure d’avoir une évaluation précise de votre bien. Quoique, dans certains cas, si vous êtes dans un projet de vente et faites estimer votre bien par un agent, il peut arriver que certains malins surestiment la valeur de votre bien pour vous séduire et gagner le mandat. C’est pour cette raison que nous vous recommandons de pré-estimer votre bien grâce à un estimateur en ligne avant de faire appel à un agent. Cela vous permettra de contrôler gratuitement son estimation.

Si vous avez un doute et peur de l’impartialité des agents immobiliers, vous pouvez aussi faire appel à un notaire pour qu’il évalue la valeur de votre bien. Ces derniers ont des outils internes très performants qui permettent d’avoir une vision micro et macro du marché immobilier du secteur.

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