La sous-location : comment ça marche ?

La sous-location :
La sous-location est la pratique selon laquelle un locataire, titulaire d’un contrat de location, loue lui-même partiellement ou entièrement son logement à un tiers avec une contrepartie financière. Dès lorsque l’hébergement se fait à titre gratuit, donc sans le paiement d’un loyer, cela ne constitue pas une sous-location.

La sous-location de court terme peut être une solution lorsque le locataire s’absente ponctuellement. Elle permet à un locataire en place dans un logement de partager provisoirement son logement et son loyer avec la tierce personne souhaitée. Si la sous-location se prolonge sur le long terme, le locataire a meilleur intérêt à demander au propriétaire d’intégrer un colocataire au bail par un avenant. On parle alors de colocation.

La colocation :
La colocation est une location d’un même logement par plusieurs locataires, devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d’un bail unique signé par tous les locataires, ou bien d’autant de contrats de location qu’il y a de colocataires. Dans les deux cas, elle obéit à des règles spécifiques. On ne peut pas parler de colocation dans le cas d’une location d’un logement par un couple marié ou pacsé.


Législation :
Le locataire souhaitant sous-louer peut le faire parfaitement légalement à la condition d’avoir obtenu l’autorisation du propriétaire auparavant. Le propriétaire peut alors accorder ou pas l’autorisation de sous-location, et donne également son accord sur le prix du loyer. Le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location. Le propriétaire et locataire vont aussi s’entendre sur la durée du bail, les modalités de résiliation ainsi que la date de paiement du loyer.

Le locataire s’engage à effectuer les démarches obligatoires, c’est-à-dire déclarer sa colocation en mairie, s’acquitter de la taxe de séjour si elle est prévue par la commune en question, et des formalités de télé déclaration si cela est nécessaire. Dans les grandes villes en particulier, mais aussi dans les stations balnéaires et dans toute commune qui le souhaite, une télé déclaration de la location saisonnière auprès de la mairie est impérative. Renseignez-vous systématiquement auprès de la mairie ou de l’office de tourisme sur la marche à suivre et les formalités avant toute démarche de sous-location.

Cadre juridique :
Après un accord conclu entre le locataire et le sous-locataire, le locataire devient alors le locataire « principal », et sera considéré comme un bailleur à l’égard de son sous-locataire. Si le bail du locataire principal est résilié, le sous-locataire doit partir puisqu’il n’a aucun droit sur le logement ; ce dernier n’aura par contre aucune quittance de loyer à présenter lorsqu’il voudra demander une location ultérieure. Le sous-locataire possède l’entière liberté de quitter le logement quand il le souhaite, sans préavis.

Conformément à l’article D823-18 du Code de la construction de l’habitation, les APL d’une sous-location sont calculées ainsi : pour le sous-locataire, les aides se basent sur le montant du loyer acquitté – pour le locataire principal, les aides se basent sur le montant du loyer principal après déduction faite du loyer provenant du sous-locataire.

Obligations fiscales :
Le locataire principal se doit de déclarer le loyer qu’il perçoit du sous-locataire. Généralement, le logement sous-loué est meublé, et les loyers sont déclarés en tant que revenus industriels et commerciaux ; dans le cas d’un logement sous-loué en location vide, les loyers sont déclarés en tant que revenus non-commerciaux.

Nos conseils :
La sous-location est une bonne solution lorsque le locataire s’absente ponctuellement et qu’il ne souhaite pas résilier son bail ; elle permet alors que cette absence ne lui coûte rien ou presque. Un locataire peut également simplement souhaiter de partager le loyer avec une tierce personne. De plus en plus de logements sont proposés à la sous-location ; c’est une solution temporaire idéale autant pour le bailleur que pour le locataire et le sous-locataire.
Si la sous-location est partie pour durer longtemps, le locataire a plutôt intérêt à demander au propriétaire d’intégrer un colocataire au bail. Celui-ci ne sera alors pas responsable d’un sous-locataire, mais à égalité avec un colocataire qui aura les mêmes droits et obligations que lui à l’égard du bailleur.

Marie Patou