Tout savoir sur le bail commercial en LMNP

Investir en immobilier locatif peut s’avérer complexe, surtout lorsque l’on cherche à sécuriser ses revenus tout en minimisant la gestion quotidienne. C’est là qu’intervient le bail commercial en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), une solution particulièrement prisée pour les investisseurs souhaitant allier sérénité et rentabilité.

Vous vous demandez peut-être en quoi consiste ce type de contrat ? Ou pourquoi tant d’investisseurs choisissent cette option ? Dans cet article, nous allons explorer en détail le fonctionnement du bail commercial en LMNP, ses avantages, mais aussi les points de vigilance à prendre en compte avant de signer.

Fonctionnement du bail commercial en LMNP

Le bail commercial en LMNP est un contrat spécifique qui lie un propriétaire-bailleur à un gestionnaire de résidence de services. Si vous investissez dans un bien meublé au sein d'une résidence étudiante, touristique, ou encore une résidence pour seniors ou EHPAD, vous signerez ce type de bail avec l'exploitant de la résidence.

Comment fonctionne-t-il ? Contrairement à une location classique, le bail commercial vous engage sur une période de 9 à 12 ans, avec une possibilité de renouvellement. Pendant toute cette durée, le gestionnaire s’occupe de la location de votre bien, de l’accueil des résidents et de l’entretien quotidien de la résidence. Cela signifie que vous n’avez pas à rechercher de locataires ou à gérer les aspects administratifs et logistiques. Vous bénéficiez ainsi d’une gestion déléguée, qui vous libère de nombreuses contraintes habituellement liées à la gestion locative.

Un autre point clé du fonctionnement du bail commercial est la fixation des loyers. En tant que propriétaire, vous percevez des loyers réguliers (généralement versés trimestriellement), peu importe que le bien soit occupé ou non. Ce contrat vous garantit donc une stabilité financière sur le long terme, ce qui est particulièrement rassurant pour sécuriser votre investissement.

En signant un bail commercial, vous devenez propriétaire-bailleur, et le gestionnaire de la résidence devient votre unique interlocuteur pour toute la gestion du bien. Ce fonctionnement simplifié est l’un des principaux atouts du LMNP sous bail commercial, surtout si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans avoir à vous occuper des détails du quotidien.

Les avantages du bail commercial en LMNP

Vous connaissez peut-être déjà les avantages et inconvénients de la LMNP d’une manière générale, mais le bail commercial offre des avantages supplémentaires aux investisseurs.

Gestion simplifiée

Lorsque vous signez un bail commercial en LMNP, la gestion de votre bien est entièrement prise en charge par le gestionnaire de la résidence. Cela signifie qu'il s’occupe de tout : recherche de locataires, entretien de la résidence, gestion des états des lieux, et même des éventuels travaux à réaliser. Vous n’avez plus à vous préoccuper de ces tâches chronophages. Ce type de bail est donc idéal si vous souhaitez profiter des avantages de l’immobilier sans devoir vous impliquer dans la gestion quotidienne.

Loyers garantis et fixes

Un autre atout majeur du bail commercial est la garantie des loyers. Que votre bien soit occupé ou non, vous percevez des loyers réguliers. En général, ces versements se font trimestriellement, mais il est parfois possible de demander une mensualisation. Cette sécurité vous permet de planifier vos finances sur le long terme, sans avoir à vous soucier des périodes de vacance locative. En d'autres termes, vous êtes assuré de toucher un revenu régulier, peu importe la situation du marché.

Maîtrise des charges et fiscalité avantageuse

Le bail commercial en LMNP offre également une meilleure maîtrise des charges liées à votre bien. Le gestionnaire prend en charge les dépenses courantes et les petites réparations, tandis que vous conservez uniquement certaines charges comme la taxe foncière et, occasionnellement, le renouvellement du mobilier. Cela vous permet d’anticiper vos dépenses et d’éviter les mauvaises surprises.

En plus de cela, le régime fiscal est particulièrement intéressant. En tant que propriétaire, vous bénéficiez d'une exonération de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), qui est à la charge du gestionnaire. De plus, si vous investissez dans un bien neuf, vous pouvez récupérer la TVA sur l’achat du bien, à condition que la résidence propose au moins trois services para-hôteliers (accueil, ménage, fourniture de linge et petit-déjeuner).

Les inconvénients du bail commercial en LMNP  

Moins-value potentielle à la revente

Contrairement à un investissement immobilier classique, la valeur de votre bien en résidence de services n’est pas directement liée à l’évolution du marché immobilier traditionnel. En effet, la valeur de revente dépend principalement du rendement locatif et de la qualité du gestionnaire. Si le marché immobilier prend de la valeur, cette hausse ne sera pas forcément répercutée sur votre bien.

De plus, si les taux de rendement exigés par les investisseurs augmentent, cela peut entraîner une baisse de la valeur de votre bien. La performance du gestionnaire est également cruciale. Si celui-ci rencontre des difficultés ou si les services fournis se dégradent, cela pourrait affecter la rentabilité de l’investissement et, par conséquent, la valeur de revente.

Risque de faillite du gestionnaire

Bien que rare, il existe un risque que le gestionnaire de la résidence fasse faillite. Dans ce cas, en tant que propriétaire, vous vous retrouvez avec un bien à gérer vous-même ou à relouer à un autre gestionnaire. Vous pourriez être obligé de chercher un nouvel exploitant ou même de vendre votre bien sur le marché immobilier classique, ce qui peut s’avérer plus complexe et moins avantageux.

Cependant, il est à noter que les grands groupes qui gèrent ces résidences sont généralement solides financièrement et capables de faire face aux imprévus.

A quoi faut-il faire attention avant de signer un bail commercial ?

Choisir un gestionnaire de qualité

Le choix du gestionnaire est l’un des aspects les plus importants à considérer. Ce dernier sera non seulement responsable de verser vos loyers, mais aussi de l’entretien et de la bonne gestion de la résidence. Un gestionnaire défaillant peut mettre en péril la rentabilité de votre investissement.

Avant de signer, prenez le temps de vérifier la solidité financière du gestionnaire, son expérience dans la gestion de résidences similaires, ainsi que sa réputation sur le marché. Renseignez-vous également sur ses pratiques : est-il transparent sur les charges ? Gère-t-il correctement les travaux de maintenance et de mise aux normes ? En cas de doute, n’hésitez pas à consulter des avis d’autres propriétaires ou à demander des références.

Durée et conditions du bail

Le bail commercial en LMNP est un engagement à long terme. En général, il est signé pour une durée de 9 ans renouvelable, avec des possibilités de résiliation tous les 3 ans. C’est pourquoi on parle souvent de bail 3-6-9. Il est essentiel de vérifier la durée restante du bail si vous achetez un bien pour lequel un contrat est déjà en cours. Plus le bail est proche de son renouvellement, plus vous aurez de visibilité à long terme sur votre investissement.

Il est également important de prendre en compte les conditions de résiliation. Dans certains cas, si vous souhaitez mettre fin au bail à son terme, vous pourriez être amené à verser une indemnité d’éviction au gestionnaire, ce qui pourrait impacter votre rentabilité. Assurez-vous donc de bien comprendre ces aspects avant de vous engager.

Revalorisation des loyers

Le montant des loyers que vous percevrez n’est pas figé dans le temps. Le bail commercial prévoit généralement une revalorisation des loyers, souvent indexée sur des indices légaux tels que l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publiés par l’INSEE.

Cette revalorisation peut être un avantage pour maintenir vos revenus en phase avec l’inflation, mais il est important de bien comprendre les modalités d’indexation et les indices qui seront utilisés. Certaines résidences, comme les EHPAD, peuvent même avoir des indices spécifiques. Lisez attentivement le contrat pour vous assurer que les mécanismes d’indexation sont justes et transparents.

Répartition des charges et gros travaux

Un autre point crucial à vérifier dans le bail commercial est la répartition des charges entre vous, en tant que propriétaire, et le gestionnaire. En général, le gestionnaire prend en charge les charges d’exploitation courantes, comme l’entretien de la résidence et les petites réparations, tandis que le propriétaire assume des charges comme la taxe foncière et parfois le renouvellement du mobilier.

Cependant, attention aux gros travaux (prévus par l’article 606 du Code civil, tels que le changement de toiture ou la réhabilitation majeure), qui restent souvent à la charge du propriétaire. Bien que ces travaux soient rares, il est important d’en avoir conscience pour éviter les mauvaises surprises.

Comment sortir d’un bail commercial en LMNP ?

L’un des principaux avantages du LMNP sous bail commercial est la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier. Cependant, si vous décidez de sortir du bail avant la fin de la période légale de 20 ans, vous devrez rembourser cette TVA au fisc. De plus, si vous avez bénéficié d’avantages fiscaux tels que la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, vous devrez également rembourser ces avantages si vous sortez du bail avant la fin des 9 ans de détention exigée par la loi.

Si vous souhaitez résilier le bail commercial à son terme, vous devrez parfois verser une indemnité d’éviction au gestionnaire, surtout si celui-ci exploite le bien comme outil de travail principal (par exemple, pour une résidence avec services). Il est tout à fait possible de revendre un bien sous bail commercial en LMNP, mais cela comporte quelques spécificités. Pour conserver les avantages liés à la récupération de la TVA, vous devez vendre le bien à un autre investisseur qui accepte de reprendre le bail commercial en cours et qui est lui-même assujetti à la TVA.